Приобретение квартиры на вторичном рынке технически – не сложнее покупки новостройки. Однако, перед совершением сделки, необходимо предпринять некоторые шаги, направленные на выяснение юридического статуса жилой недвижимости – свободу от обременений, одним из самых неприятных из которых, является арест, наложенный судебным приставом.
Как заранее проверить квартиру и решить проблему до заключения сделки – расскажем в статье.
В каких случаях квартира оказывается под арестом?
Причина для наложения ареста приставом – всегда одна. Вступившее в законную силу судебное решение, предусматривающее реализацию недвижимого имущества должника в счет погашения имеющейся задолженности.
Арест, это мера обеспечительная. Её суть заключается в воспрепятствовании собственнику недвижимости совершить действия, направленные на уменьшение стоимости имущества: обмена, дарения, залога, продажи квартиры, подлежащей реализации на торгах.
Одновременно, арест – мера временная. Он существует с момента вынесения судебным приставом постановления и оканчивается совершением сделки купли-продажи по итогам состоявшихся торгов. В этот период времени у собственника арестованного имущества есть возможность урегулировать свои долговые обязательства, что послужит снятию ареста. Но снять арест пристав не может. Это – компетенция суда, принявшего решение о взыскании долга.
Зачем покупателю знать причину ареста?
Квартиры с обременением продаются значительно дешевле, чем «юридически чистые» объекты. Поэтому, на первый взгляд, представляют больший интерес для желающих приобрести жилье на вторичном рынке. Однако, не все так просто.
Не касаясь обременений, связанных с проживанием или регистрацией в квартире лиц, которые не могут быть выселены, или существования сервитута, остановимся на причинах, по которым ситуация с долгами собственника дошла до суда, а суд избрал такую крайнюю меру, какой является арест и продажа квартиры.
Самой распространенной ситуацией являются долги за ЖКУ, которые в совокупность приблизились или превзошли стоимость (кадастровую) арестованной квартиры. Законодательство запрещает продавать на торгах квартиру, являющуюся единственным местом жительства должника. Поэтому, согласие на её продажу с целью покрытия долгов, обязательно дает собственник. Опасность покупки такой квартиры заключается в том, что к новому собственнику (победителю аукциона) автоматически переходит задолженность по оплате ЖКУ.
Таким образом, при небольшой стартовой стоимости лота на аукционе, задолженность, которую должен будет выплатить после регистрации права собственности новый владелец, может превысить стоимость квартиры.
Вторая ситуация – арест и выставление на торги жилой недвижимости физического лица-банкрота. В случае банкротства закон запрещает изымать и продавать, в счет погашения требований кредиторов, единственное жилье. Но, у банкрота может оказаться не одна, а несколько квартир. В этом случае квартира может быть оформлена в залог (ипотечная квартира). Если стоимость на аукционе не достигнет размера задолженности, залогодержатель может потребовать доплатить недостающую сумму до перехода права собственности к победителю торгов.
Опасность признания сделки недействительной
Не всем известно, что законодательство о банкротстве предусматривает ряд ограничений для лица, заявившего о банкротстве. Они касаются запрета на отторжение имущества в определенный период времени. В отношении недвижимого имущества, суд может: по инициативе конкурсного управляющего (для юрлиц) или финансового управляющего (для физлиц), признать незаконной сделку по продаже, дарению, или завещанию квартиры, которая должна была войти в конкурсную массу, подлежащую реализации для удовлетворения требований кредиторов.
Как проверять?
Первый шаг в проверке – получение выписки ЕГРН, в которой содержится информация об обременениях. Заказать такую выписку можно в МФЦ (долго и дорого) или на интернет сервисе ЕГРН выписка. Выписка изготавливается в течение 1 дня, и стоит от 200 до 290 рублей, в зависимости от объема содержащихся в ней сведений.
Второй шаг – проверка по базе данных ФССП. Сделать это можно двумя способами.
- Подать заявление на имя пристава, наложившего арест, с просьбой предоставить информацию о причинах ареста. В запросе необходимо указать адрес квартиры, Ф.И.О. собственника, причину запроса – желание купить арестованное жилье, свои Ф.И.О, адрес и реквизиты для связи.
- Воспользоваться электронным сервисом ФССП. Для этого на сайте судебных приставов заполняется предложенная форма заявления. В ответе заинтересованное лицо получает все имеющиеся в распоряжении службы сведения (решения судов, налоговых органов, постановлений следователей по уголовным делам) о имеющихся ограничениях на квартиру. Если проблема в неоплате ЖКУ, то будет указана сумма задолженности, подлежащая оплате.
Проверка квартиры на причину ареста – не занимает много времени и может быть осуществлена не выходя из дома, при наличии навыков работы с информационными базами ФССП и Росреестра.
Если у хозяина квартиры есть задолженность перед судебными приставами (ФССП), удастся ли ему продать квартиру, оформленную на него?
Юридически это сделать можно, никаких запретов нет, кроме ситуации, когда квартира находится под арестом (в этом случае нужно снять арест, только после этого можно приобрести недвижимость). Но покупать квартиру с долгами опасно, ведь долги говорят о несостоятельности человека, возможно, он будет объявлен банкротом в течение 3 лет после продажи квартиры и в этом случае есть риск изъятия квартиры у нового собственника (сделка может быть признана недействительной).