Бум по покупке земельных участков для индивидуального строительства давно спал. Однако, существует довольно значительная категория сограждан, которые мечтают жить в собственном доме, вдалеке от шумных городских улиц и смога промышленных предприятий. Поэтому, предложения о продаже участков под ИЖС, остаются востребованными, а коттеджные поселки постепенно вытесняют сельхозугодия, ранее окружавшие крупные города.
Как купить землю для строительства, чтобы минимизировать затраты и избежать недоразумений? Об этом пойдет речь в статье.
Как можно приобрести землю для ИЖС?
Внесение в 2015 году в Земельный кодекс изменений, касающихся государственной и муниципальной земельной собственности, а так же способов предоставления ее в пользование для строительства жилых домов, дает возможность желающим целый ряд вариантов. Иногда, совсем не обязательно приобретать участок в собственность и тратить для этого деньги. В других ситуациях существуют варианты бесплатной передачи земли в собственность, приобретения участка на аукционах, либо – минуя их.
Одним из самых распространенных способов приобретения земли для ИЖС, является покупка её на аукционе. На нюансах этой гражданско-правовой сделки остановим пристальное внимание.
Правовой статус земель
Очень многие желающие построить собственный дом, слабы в юридическом плане. И касается это знания Земельного кодекса РФ. Мечта построить «родовое гнездо» для многих оборачивается горьким разочарованием, когда выиграв аукцион и приобретя заветный участок, собственник сталкивается с тем, что на нем нельзя возводить жилые помещения. В первую очередь это касается земель сельскохозяйственного назначения. Такие земли стоять дешево, и купить участок можно практически у любого сельского муниципального образования. Благо – пустующих, не обрабатываемых земель переизбыток. Казалось бы – первый шаг на пути реализации мечты о собственной усадьбе сделан. Однако, когда закладывается фундамент, а у особо торопливых – уже после возведения дома, когда наступает срок его государственной регистрации, из Росреестра поступает отказ. Причина – нецелевое использование земли. Дело в том, что земли сельхозназначения не предназначены для жилищного строительства. На них можно выращивать с/х культуры, пасти и разводить скот, строить помещения для ведения сельскохозяйственного производства (сараи, склады, помещения для животных, цеха по переработке продукции и теплицы, а вот жилые дома – нельзя! Такое строение признается самостороем, а шансов узаконить его путем судебного разбирательства практически равны нулю. Это же относится к землям лесного, водного фондов, особо охраняемым территориям и землям запаса. Сколь бы не заманчиво было построить дом с террасой, выходящей на озеро или реку, или спрятать уютный коттедж на лесной полянке, среди вековых елей, сделать законно это не получиться.
Пред подачей документов на участие в аукционе и внесением задатка, внимательно изучайте аукционную документацию! Обращайте внимание на категорию земель!
Целевое назначение участка
Действующее законодательство допускает реализацию земель для ИЖС в собственность. Наряду с продажей, могут проводиться аукционы на право аренды земли. Следует четко отграничивать эти понятия и помнить, что при покупке – вы становитесь собственником и вправе распоряжаться участком по своему усмотрению. Если же на аукционе разыгрывается право на заключение договора аренды земли, то такой договор не порождает права собственности. Прежде чем участвовать в торгах, следует узнать:
- на какой срок заключается договор;
- каковы условия перехода в собственность (как правило – по завершении строительства и регистрации постройки в ЕГРН участок безвозмездно оформляется в собственность;
- срок, отведенный на строительство (чтобы не порождать «долгостроев» и рационально использовать земли для ИЖС – не достаточно заложить фундамент и на этом успокоится, необходимо в установленные сроки (обычно 1-2-5 лет) поставить жилое строение на учет в Росреестре;
Для некоторых участков строительство дома не является основанием для безвозмездной передачи его в собственность, и владельцу строения приходится выкупать участок отдельно, то есть нести несоразмерные затраты из-за своей невнимательности.
Красные линии
Если внимательно рассмотреть ПКК, то можно обратить внимание, что поверх границ земельных участков проходят красные линии – они определяют границы земель, имеющих специальный правовой статус:
- вдоль высоковольтных линий электропередач;
- трубопроводов;
- железных дорог;
- промышленных и транспортных объектов.
Часто они захватывают часть отмежованного участка, приобретаемого в собственность, но полностью препятствую жилищному строительству. Чтобы не купить землю, имеющую целевое назначение «для ИЖС», но по которой проходят «красные линии» необходимо, на стадии ознакомления с аукционной документацией, сравнить план участка с ПКК.
Сложно ли избежать ошибок?
Казалось бы – проверка земельного участка перед покупкой требует затраты времени и средств, обращения в различные инстанции и изучения запутанной топографической карты. На самом деле всё гораздо проще. С началом деятельности Роскадастра, все сведения об объектах недвижимости сведены в ЕГРН. Чтобы получить исчерпывающую информацию об участке надо, всего-то, обратиться в соответствующее ведомство. Проблема в том, что Роскадастр выдает сведения в «усеченном» виде.
Чтобы получить из в более развернутом, включающем все возможные риски виде – можно обратиться к сервису ЕГРН-выписка.
На этом ресурсе доступна услуга «расширенная» выписка из ЕГРН, в которой объединены сведения из банков данных ЕГРП и ЕГРН. Заказчик получает исчерпывающую информацию о целевом назначении, существующих обременениях и ограничениях на строительства, о собственнике (распорядителе) земельного участка. Стоимость услуги несоизмеримо мала, по сравнению со стоимостью участка, зато – позволяет минимизировать риски и получить полную гарантию, что участок пригоден для строительства и не потребуется отстаивать свое право в суде.