В статье вы узнаете, как проверить недвижимость на юридическую чистоту, на что следует обращать внимание во время сделки. Особенности и тонкости покупки жилья.
Осмотр квартиры
Лучшим временем суток для осмотра жилья является день или утро. Солнечное освещение поможет увидеть все, что могло бы быть скрыто при полумраке. Если вы выбираете квартиру в зимнее время года, то это также считается преимуществом. Поскольку именно зимой вы будете точно уверенны в исправности отопительной системы. Весна и осень – не менее подходящие времена года, так как позволяют проверить крышу дома на текучесть и убедиться в отсутствии сырости на стенах.
Важными моментами при осмотре квартиры являются:
- Проверка горячей воды. До верхних этажей она иногда не доходит, что может стать большой проблемой для вас;
- Разговор с соседями. Иногда, хозяева, которые представляются таковыми, вовсе не являются собственниками. Это может быть квартиросъемщик, и такой случай можно считать мошенничеством;
- Наличие рядом с домом объектов инфраструктуры. Стоянки, остановки, магазины и др. не должны находиться слишком далеко от дома.
Проверка недвижимости на юридическую чистоту
Первым, что нужно сделать, это заказать выписку из ЕГРН на сайте егрн-выписка.рф. Документ поможет узнать обо всех особенностях и характеристиках нужного объекта. Там будет отображена нужная информация: технические данные квартиры, обременения и др.
Что важно проверить?
- Что послужило основанием перехода жилья в собственность продавцу. Есть несколько вариантов:
— Договор купли-продажи. Насторожить может следующее: если сделка была совершена недавно, и за последние 2-3 года поменялось несколько хозяев. Либо, квартира имеет подводные камни, например, психически больные люди;
— Приватизация. Обратите внимание на следующее: квартира давалась не только на взрослых, в них вписывались и несовершеннолетние дети. А в договорах зачастую эти лица не указываются как собственники, поэтому следует проверить на наличие таких собственников, дабы потом не столкнуться с «неожиданными» полноправными владельцами жилья;
— Договор дарения. Насторожитесь, если: жилплощадь перешла собственнику от пожилого хозяина. Важно то, что после покупки квартиры могут объявиться наследники, которые будут претендентами на проживание;
— Наследование. Могут появиться споры по поводу претендентов (наследников). Даже банки стараются не брать в залог квартиры, которые переходили по наследству (в течение 1 года).
Форма заказа выписки из ЕГРН
Лучший способ узнать о вышеописанных нюансах – воспользоваться выпиской из ЕГРН.
- Обременения и аресты. Возможно, что жилплощадь находится в аресте, либо в залоге. Также важно проверять недвижимость на наличие судебных споров, ипотеки и т.д. Если при проверке всего этого по выписке из Росреестра вы увидите незасвидетельствованные данные, это будет поводом для беспокойства!;
- Подлинность документов. Ни в коем случае бумаги не должны иметь помарок и подчисток. А если таковые имеются (исправления), то должны быть заверены нотариально. Если договор купли-продажи заключался до 2013 года, то должен присутствовать факт зарегистрирования его в Росреестре. Также это касается договоров дарения, приватизации, долевого участия;
- Техпаспорт. Необходимо провести сравнительный анализ фактического состояния квартиры с данными паспорта. Возможны проблемы с перепланировкой. Нужно проверять чертеж, так как не редки случаи не узаконенных перепланировок. При покупке жилья с такими проблемами, вам придется не только все менять самим, но и платить штраф. Также проверяйте данные техпаспорта с данными в выписке из ЕГРН;
- Проблемные собственники. Дело касается лиц, младше 18 лет. Как правило, несовершеннолетние «хозяева» не могут продать квартиру без разрешения опекунов. А они не всегда с желанием относятся к таким сделкам. Также это касается и не совсем дееспособных людей. К примеру, старые, или больные алкоголизмом. Заключая с ними сделку, вы рискуете столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников;
- Разрешение супруга. Есть одна тонкость: на сегодняшний день не обязательно иметь заверенное нотариально разрешение от супруга для продажи жилья. Он якобы считается осведомленным в сделке. Поэтому позаботьтесь о дальнейшем и проверьте, находится ли в браке продавец. Лучше, чтобы все лица присутствовали при сделке и согласия были заверены нотариально;
- Долги. Попросите собственника предоставить вам все квитанции об уплате коммунальных услуг, за налог на имущество. Важно убедиться на 100% об отсутствии задолженностей.
Когда все проверено, можно заключать договор
Купля-продажа оформляется в двух вариантах: простая форма и нотариальная. Составляется 3 экземпляра. 1 – продавцу, 2 — покупателю, 3 – госрегистратору.
Заверение нотариусом необходимо в следующих случаях:
- Продается доля жилья;
- Сделка касается квартиры, в которой собственник несовершеннолетний или недееспособный;
- Продается жилье на условиях пожизненного содержания с иждивением.
В других случаях привлекать нотариуса нужно по желанию сторон.
В договоре следует указать: данные о квартире, кадастровый номер, стоимость жилья, а также сроки, когда будут выписаны все собственники квартиры после продажи. При наличии ограничений на недвижимость это тоже нужно указывать.
Перевод денег. Как лучше сделать?
Один из безопасных вариантов – передача по частям. Это необходимо указывать в договоре. Чтобы это осуществить, в банке кладутся средства в разные ячейки. После продажи бывший владелец забирает сначала 1 сумму из 1 ячейки, затем уже после госрегистрации перехода прав, — из 2-ой.
Последующие действия
В 2013 году, начиная с 1 марта не обязательно регистрировать договора. После подписания его обеими сторонами, сделка становится совершенной. Но, чтобы считать договор исполненным, следует принять жилье по передаточному акту и с наличием подписей продавца и покупателя.
Защита прав покупателя
После того, как отменили регистрацию договором купли-продажи, у граждан появились сомнения. Договор заключен, деньги переданы, а жилплощадь получается не в собственности покупателя. А что, если продавец заберет деньги и отменит сделку?
Есть правило от Пленума Верховного суда РФ: продавец не имеет права требовать признания договора не действительным.