Покупка квартиры – ответственное мероприятие. Большинство потенциальных покупателей, сознавая риски и не желая неприятностей после совершения сделки, обращается к риэлтерам, полагая, что их посреднические услуги снижают вероятность обмана со стороны продавца. Однако, услуги риэлтеров дорогостоящи. В условиях дефицита средств, когда каждая копейка на счету, можно обойтись и без посредников в сфере недвижимости. Достаточно последовательно и скрупулезно выполнить инструкцию, которая будет приведена ниже, чтобы полностью обезопасить себя от мошенничества и выбрать квартиру без скрытых недостатков.
С чего начать, и как пройти весь путь без потерь
Последовательность действий при покупке любой недвижимости – хорошо отработан и может отличаться только незначительными нюансами, в зависимости от времени, которое отводится на совершение сделки и опыта в составлении договора.
Рассмотрим вариант, предусматривающий 7 шагов.
Алгоритм действий
Рекомендуем лицам, впервые совершающим покупку недвижимости скопировать схему и постоянно иметь её при себе, последовательно вычеркивая выполненные пункты.
Предварительный этап
Много разочарований для лиц, приобретающих квартиры или земельные участки в незнакомом городе или местности, несет незнание особенностей местного рынка недвижимости.
Не секрет, что даже в небольших населенных пунктах существуют «престижные» районы, а есть кварталы, в которых местные жители не стремятся приобретать квартиры.
В большинстве случаев это связано:
- с напряженной криминологической ситуацией. Чаще всего она особенно неблагоприятна в старых районах с исторической застройкой, расположенных на окраинах населенного пункта;
- плохой транспортной схемой. Отсутствие вблизи жилья остановок общественного транспорта;
- отсутствием в районе объектов соцкультбыта: магазинов, школьных и дошкольных учреждений, зрелищных, спортивных досуговых центров;
- неблагоприятной экологической обстановкой – наличием поблизости крупных промышленных предприятий, оживленных автотрасс, вокзалов или аэропорта;
- расположением дома на насыпных грунтах. Не смотря на все ухищрения строителей и соблюдение технологий, жить в таких домах неуютно. Постоянная влажность, обилие гнуса, быстрое разрушение подземных коммуникаций и «провалы» грунта – бич всех новостроек, воздвигнутых на месте бывших заболоченных, бросовых земель.
Избежать поможет предварительное ознакомление с содержанием местных сайтов, на которых жители обмениваются информацией о неприятностях, преследующих их в месте проживания. Особенно популярны такие интернет-сообщества в микрорайонах новой застройки. Выяснив, что число отрицательных эмоций жильцов превышает количество положительных, лучше воздержаться от приобретения квартиры в таком районе, не смотря на привлекательную цену и обещание скидок и бонусов от продавца.
Осмотр квартиры
Очень ответственный этап, предшествующий совершению сделки.
Важно:
- Назначать время для осмотра только в будние дни, в часы «пик» когда на улице оживленное движение, и работают промышленные предприятия. Это позволит оценить уровень шума в квартире и степень выбросов, которые проникают с улицы.
- Никогда не идти на поводу у продавца, который под любым предлогом уговаривает перенести время осмотра. Если встреча не состоялась более одного раза, а продавец стремиться перенести осмотр на выходные или праздничные дни, назначает время после 19-00 часов – это явная попытка скрыть от покупателя какие-либо недостатки.
- К осмотру желательно привлечь специалиста в области строительства или ремонта жилых помещений. Очень часто на «глянцевым» фасадом ремонта, скрываются серьезные дефекты. Особенно это касается состояния инженерных коммуникаций и несущих конструкций.
Не следует надеяться на то, что дефекты незначительны и могут быть исправлены собственными силами, после покупки. Курящий сосед, наличие маленьких детей у живущих поблизости, проживание этажом выше возрастного жильца, страдающего деменцией – могут полностью лишить радости от покупки жилья и отравить проживание на долгие годы.
Получение выписки ЕГРН
Получить выписку на интересующую квартиру не сложно. Можно заказать её через МФЦ, но придется ждать не менее 5 дней. Удобнее воспользоваться сервисом ЕГРН-Выписка. Выписка будет готова не позднее 1 суток с момента оформления заказа. Рекомендуется заказывать «расширенную версию выписки». Она позволит решить сразу все вопросы:
- проследить количественный состав предыдущих собственников;
- узнать, как часто квартира продавалась и когда была зарегистрирована последняя сделка;
- проверить наличие обременений. Это – важнейшие сведения, если покупатель не желает, чтобы в его квартире вдруг появился посторонний жиле, чьи права на недвижимость невозможно будет оспорить в суде;
- узнать, не наложен ли арест за долги по судебных искам, задолженности за услуги ЖКХ или налоговые прегрешения.
Никогда не полагайтесь на выписку, предоставляемую продавцом недвижимости. Этот документ не имеет никаких степеней защиты (печатей, бланков с водяными знаками). А проверить подлинность ЭЦП сможет не каждый.
Изучение документов, сопровождающих сделку
Требуйте от продавца предоставление в полном объеме документов:
- согласие супруга и совершеннолетних проживающих в квартире на продажу;
- решение органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние;
- выписку из домовой книги, если в квартире зарегистрирован родственник-не собственник. Возможна ситуация, что он отказался от участия в приватизации, но взамен приобрел право пожизненного проживания в квартире. Выселить его через суд будет невозможно!
- справку БТИ о наличии перепланировок и законности их осуществления;
- справку управляющей компании (ТСЖ) об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справку из налоговой об оплате налога на имущество за текущий год.
Обратите внимание на даты оформления документов. Они не должны быть старше 2-3 недель с моменты выдачи.
Заключение договора
Гарантией соблюдения достигнутых договоренностей о цене и сроках заключения сделки является предварительный договор. При его заключении целесообразно внести задаток, который гарантирует, что продавец не откажется от сделки, рискую потерять двойную сумму задатка. Обязательно оформите расписку о получении суммы задатка при двух свидетелях или в присутствии нотариуса.
Договор купли-продажи с 2017 года не требует нотариального удостоверения, за исключением трех случаев продаж:
- квартиры на условиях пожизненного содержания;
- доли в квартире;
- принадлежащий несовершеннолетнему или недееспособному лицу.
Расчеты по сделке
Если сделка совершается с участием нотариуса, рекомендуется воспользоваться его услугами по депонированию денег, передаваемых в счет оплаты, а так же услугами по регистрации права в Росреестре. Для нотариусов такая регистрация производится в течение 1 дня.
Если сделку проводят самостоятельно – никогда не возите с собой деньги, не передавайте их в руки продавца! Обязательно воспользуйтесь банковской ячейкой, доступ к которой продавец получит только после регистрации сделки.
Регистрация в Росреестре
Осуществляется путем обращения в МФЦ. К заявлению о регистрации необходимо приложить:
- документы о праве собственности (продавца)
- 3 экземпляра договора купли-продажи;
- выписку из ЕГРН;
- три экземпляра акта приема-передачи квартиры;
- личные документы (паспорта) продавца и покупателя;
- квитанцию оплаты госпошлины.
Завершает сделку получение выписки, в которой владельцем квартиры указан покупатель. С 2017 года свидетельства о праве собственности не выдаются.