Перепланировка жилья должна быть согласована с государственными органами. Действия собственника различаются в зависимости от того, была ли уже сделана перепланировка или только планируется. Рассмотрим этапы узаконивания в соответствии с Жилищным кодексом РФ (с изменениями 22.01.2019) и Постановлением Правительства РФ ПП-№508.

Законные действия владельца

Перепланировка отличается от переоборудования жилья. Под перепланировкой понимается перенос, снос стен, уменьшение, увеличение площади помещений и комнат. Под переоборудованием понимается смена жилищных коммуникаций, их перемещение и создание. Разрешения требуют оба действия. Если при перепланировке затрагивается общая придомовая территория, то собственник должен дополнительно получить согласие соседей.

Перепланировка не должна приводить к обветшанию, разрушению здания. Из-за изменений не должны ухудшаться условия жизни жильцов квартиры и других людей. И, конечно, не должно создаваться угрозы жизни и здоровью граждан. Допускаются следующие действия по перепланировке.

  1. Объединение кухни с комнатой. Если плита газовая, то ставится дверной проем. Конструкция может выполняться в виде арки с раздвижными дверями. На кухни с электрической плитой ограничения не распространяются.
  2. Увеличение площади санузла за счет нежилого помещения (коридора). Полы в ванной и туалете устанавливаются на 3-5 см ниже, чем на смежной площади.
  3. Перенос водяного оборудования путем протягивания новых труб.

Незаконные изменения

Законом запрещены следующие действия по перепланировке.

  1. Увеличение санузла и кухни за счет жилых помещений более чем на 25%.
  2. Увеличение кухни за счет санузла, если помещение попадает под ванную и туалет соседей с верхнего этажа. Исключение – одноэтажный дом или квартира на последнем этаже.
  3. Объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой без установки дверного проема.
  4. Снос несущих стен.
  5. Уменьшение, снос и перенос общедомовых коммуникаций (водяных труб, батарей, вентиляций и пр.).
  6. Перенос санузла на место жилых помещений, находящихся под квартирой.
  7. Установка полов с подогревом от труб общедомового отопления на балконе или лоджии.
  8. Оборудование батарей отопления от общедомовых труб на лоджии.
  9. Увеличение балкона за счет комнаты. Исключение – арка не более 1 метра в ширину.
  10. Удаление окна на кухне. Исключение – попадание в помещение естественного света из смежной комнаты через перегородку из стекла.
  11. Перепланировка в домах, признанных аварийными.

Согласование запланированной перепланировки

Узаконить планируемую планировку проще, чем уже сделанные изменения. Собственник должен пройти следующие этапы.

  1. Создание проекта

Проект перепланировки заказывается в БТИ или проектно-техническом бюро с допуском СРО. Владелец предоставляет эскиз или дизайн-проект, техпаспорт и выписку из ЕГРН. Заказать выписку из ЕГРН можно на нашем сайте онлайн. Заказ не отнимает много времени и документ действителен в течение одного месяца. После заявки в квартиру приезжает инженер для обследования жилья и составления проекта в двух экземплярах. К проекту прикладываются:

  • акты скрытых работ;
  • договор авторского надзора;
  • свидетельство допуска СРО бюро (копия);
  • техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки.

В некоторых случаях проект согласуется с управляющей компании, это необходимо уточнить в ТСЖ или ЖСК.

  1. Заявление на согласование

Собственник подает заявление в ответственный отдел администрации района (архитектурный или жилищную инспекцию) или в МФЦ. К заявлению прикладывается пакет документов:

  • проект перепланировки с приложениями (авторский надзор, техзаключение и т.д.);
  • техпаспорт сроком до 5 лет;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • для квартиры, арендованной по договору социального найма – согласие всех нанимателей;
  • для собственной квартиры – нотариально заверенное согласие других собственников, в т.ч. несовершеннолетних;
  • для перепланировки, затрагивающей общую территорию – решение общего собрания собственников;
  • выписка из ЕГРН – предоставляется по желанию, администрация может сама запросить документ из Росреестра.

Решение выносится в течение 45 дней. Собственник уведомляется о решение в течение 3-х дней.

  1. Создание изменений и заказ нового техпаспорта

Собственник делает перепланировку в течение срока действия решения, который указывается в выданном администрацией решении. Об окончании ремонта необходимо сообщить в жилищную инспекцию. В течение 10 дней на объект приходит межведомственная комиссия по перепланировке. На проверке должен присутствовать представитель бюро, в котором составлялся проект и представитель строительной бригады. Выдается акт о завершенной перепланировке.

Далее подается запрос на получение нового техпаспорта в БТИ или МФЦ. К заявлению прилагается паспорт заявителя, акт и выписка из ЕГРН. Изменения фиксирует инженер БТИ. Новый паспорт формируется в течение 10 дней.

Согласование сделанной перепланировки

Самовольная перепланировка согласуется через суд. Рекомендуется приготовить заранее следующий пакет документов:

  • выписку из ЕГРН;
  • новый техпаспорт (заказывается в БТИ или МФЦ);
  • заключение СЭС о соответствии жилья принятым нормам (выдается после осмотра квартиры);
  • проект (заказывается в проектно-технической организации).

Для согласования самовольных изменений собственник действует по следующей схеме.

  1. Вызов инженера из БТИ

Инженер фиксирует изменения и выдает новый техпаспорт со штампом о незаконной перепланировке. Прилагается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не были затронуты.

  1. Обращение в жилищную инспекцию или отдел архитектуры

Подается заявление о согласовании. Отказ комиссии является основанием для обращения в суд.

  1. Судебное разбирательство

К исковому заявлению прикладывается отказ в согласовании, 2 техпаспорта (старый и новый), выписка из ЕГРН, планы квартир под объектом и над ним. Суд назначает проведение строительно-технической экспертизы. Оценивается соответствие жилья санитарным, пожарным и строительным нормам и выдается заключение. Если решение отрицательное, собственник может подать апелляцию после устранения нарушений. На собственника накладывается штраф за любую самовольную перепланировку, который составляет 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Разбирательство в суде обычно длится до полугода.

  1. Выдача нового техпаспорта

После получения положительного решения суда по узакониванию перепланировки, выдается новый техпаспорт, и вносятся изменения в ЕГРН.

Отказ в согласовании

В согласовании может быть отказано, если заявитель не предоставил все необходимые документы. На сбор дается 15 дней. Также в узаконивании отказывают, если перепланировка проведена с нарушениями строительных норм, ГОСТ и СНиП. Если изменения противоречат действующему законодательству, то собственника обяжут вернуть жилью первоначальный вид. Отказ должен выдаваться только в соответствии с нормами действующего законодательства. В противном случае сособственник может подать апелляцию.

ЗАГРУЗКА