Два вида договоров, имеющих сходство до степени смешения, однако, законодатель счел необходимым выделить обозначить из самостоятельно. Почему так произошло, и какие различия существуют между наймом и арендой жилого помещения – расскажем в статье.
Определение договоров
Понятие договоров содержится в преамбуле статей 606 «Договор аренды» и 671 «Договор найма жилого помещения». В обоих случаях законодатель использует одинаковую терминологию. В частности:
Определяет понятие аренды через «имущественный найм». Арендатора и арендодателя законодатель именует также «нанимателем» и «наймодателем». При такой неразберихе в терминологии возникает вопрос: а зачем было разделять два вида договоров, если в обоих из них речь идет о сходных действиях, а действующими лицами являются одни и те же люди.
К тому же – уделять основному виду – аренде, и её частному виду – найму, не отдельные статьи, а целые главы в Гражданском кодексе РФ – 34 и 35 соответственно. Ответ кроется в деталях.
Отличия по субъектам правоотношений
Основное отличие двух договоров в субъектном составе.
В договорах аренды субъектом правоотношений выступают два лица: арендодатель (наймодатель) правовое отношение которого к имуществу не определено. Из смысла договора следует, что сдать в аренду помещение может не только собственник, но и лицо, в чьем ведении имущество находится на праве оперативного управления.
Арендовать помещение могут и юрлица и отдельные граждане в статусе физлица. При этом, цель аренды – временное владение или пользование, не ограничено никакими условиями. Из смысла статьи следует, что арендодатель может использовать арендованное помещение не только для проживания, но и для ведения хозяйственной или предпринимательской деятельности. То есть – в целях извлечения прибыли.
Субъектом договора найма выступает наймодатель, с одной стороны, обязательным условием для которого выступает владение жилым помещением (должен быть собственником). Либо, уполномоченное им лицо. Вторая особенность этого договора – определение конкретной цели: «проживание в нем». Иными словами, даже договор заключают физлицо – собственник, и юрлицо – наниматель, то последнее не имеет права осуществлять в помещении никакой предпринимательской деятельности. Часть 2 ст. 671 специально оговаривает это условие: «только для проживания граждан».
Таким образом, основные отличия заключаются в следующем:
В договорах присутствуют субъекты наделенные различными полномочиями по отношению к предмету договора – «жилому помещению». В договоре аренды арендодателем может выступать не собственник помещения, в договоре найма – только собственник, либо уполномоченное им лицо.
По целям заключения договора: при аренде цель использования арендованного помещения не определена. Ведения в помещении хозяйственной или предпринимательской деятельности ничем не ограничена. При заключении договора найма цель может быть только одна – проживание граждан. Ведение какой-либо предпринимательской деятельности запрещается.
Указание срока в договоре
Отличием, на которое мало кто обращает внимание, но которое порождает многочисленные судебные споры, является то, что срок в договоре аренды является обязательным условием. Если он не указан, то договор признается недействительным. В договоре найма такого требования по указанию срока, на который заключен договор нет. Устанавливается только предельный срок действия договора – 5 лет.
Из этого следует, что, если стороне не указали срок, то наймодатель не имеет права требовать выселения нанимателя жилого помещения до истечения пятилетнего срока. Ситуация довольно абсурдная, но суд нередко встает на сторону нанимателя, указывая наймодателю на его упущение при заключении договора.
Если возникает необходимость расторгнуть договор с неопределенным сроком, а со стороны нанимателя не допущено никаких нарушений условий, перед наймодателем встает проблема компенсации ущерба, вызванного досрочным расторжением. Либо, требовать изменения условий (в части оплаты), если такая возможность предусмотрена договором.
В этом случае наниматель будет вынужден сам отказаться от найма. При этом, и наймодатель попадает в невыгодную ситуацию. В течение длительного срока он не сможет повторно сдать принадлежащее ему жилье, снизив предложенную бывшему нанимателю цену. В противном случае, бывший наниматель может оспорить необоснованное повышение стоимости найма и потребовать повторного заключения договора найма на ранее существовавших условиях.
Об этой особенности следует помнить и не надеяться на то, что нанимателя жилого помещения с неопределенным сроком, можно будет выселить в любой момент.